Av. Emin ParlakSon güncelleme: 31 Ekim 2026

Muvazaalı satış, tarafların gerçekte satış yapmak istemedikleri hâlde üçüncü kişileri aldatmak için tapuda veya sözleşmede satış gösterdikleri işlemdir. Kural olarak görünüşteki satış geçersizdir ve mirasçılar ya da alacaklılar bu işlemi dava yoluyla ortadan kaldırabilir. Hangi davanın açılacağı, kimin zarar gördüğüne göre değişir. Aşağıda muvazaa türlerini, muvazaa davalarını ve sürelerle ilgili temel kuralları sade bir dille bulacaksınız.

Muvazaa Nedir?

Muvazaanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.19’dur. Taraflar başkalarını yanıltmak için aslında istemedikleri bir işlemi kâğıda döker ve bu işlemin kendi aralarında geçerli olmayacağı konusunda gizlice uzlaşır; muvazaa budur. Kısacası kağıt üzerinde bir şey, gerçekte başka bir şey vardır. Muvazaalı satış en sık taşınmazlarda karşımıza çıkar. Tapuda “satış” yazar ama ortada ödenmiş bir bedel ya da gerçek bir satış iradesi yoktur. Amaç genellikle mirasçılardan veya alacaklılardan mal kaçırmaktır.

Muvazaa Türleri ve Sonuçları

Uygulamada muvazaa dört başlık altında incelenir. Her türün sonucu farklıdır; bu nedenle önce hangi türle karşı karşıya olduğunuzu belirlemek gerekir. Örneğin her muvazaalı satış geçersiz sonuç doğurmaz; yalnızca bedeli düşük gösterilen bir satış, kural olarak ayakta kalır. Mutlak muvazaada tarafların gerçekte hiçbir işlem yapmak gibi bir amacı yoktur; yalnızca üçüncü kişileri yanıltmak için ortada bir işlem varmış gibi gösterirler. Aşağıdaki tablo farkı özetler.

Gizli İşlem Ne Zaman Geçerli Olur?

Görünüşteki işlem her durumda geçersizdir. Gizlenen işlem ise ancak kendi şekil şartlarını taşıyorsa geçerli olabilir. Taşınmaz bağışı tapuda resmî şekilde yapılmak zorundadır. Bağış satış gibi gösterildiyse bağış için resmî şekil yerine getirilmemiş olur; bu yüzden gizli bağış da geçersiz kalır. Sonuçta taşınmaz, dava ile eski malikin veya mirasçılarının adına dönebilir. Taşınır mallarda ise bağış için resmî şekil aranmaz; ancak Yargıtay, resmi sicile kayıtlı bir aracın muvazaalı devrinde bu gerekçeyle iddia dinlenmeden davanın reddedilmesini doğru bulmamış, muvazaa iddiasının araştırılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 4. HD, 03.02.2021, 2020/1488 E., 2021/436 K.).

Örnekle Açıklayalım

Temsili bir örnek: Bir borçlunun borçları birikmiş ve hakkında icra takibi başlamıştır. Evine haciz konmasından korkan borçlu, evi tapuda kayınbiraderine “satar”. Ancak hiçbir ödeme yapılmaz, borçlu evde oturmaya devam eder ve kirada ödemez. Bu tablo, mutlak muvazaanın tipik görünümüdür. Alacaklı bu işlemi dava yoluyla etkisiz hâle getirmek isteyebilir; aşağıda bu davanın şartlarını kısaca açıkladık.

Muvazaa Davası Türleri Nelerdir?

Muvazaa davaları, kimin aldatıldığına göre farklı adlar alır. Hangi davanın açılacağı, zarar gören kişiye ve işlemin niteliğine bağlıdır. Aynı muvazaalı satış, bir mirasçı için başka, bir alacaklı için başka bir davanın konusu olabilir; şartları ve süreleri de buna göre değişir. Başlıca dava türleri şunlardır:

• Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Görünüşteki satışın geçersizliğine dayanır; taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenir.
• Muris muvazaası davası: Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı muvazaalı satış bu davaya konu olur. Şartlar ve ispat için muris muvazaası davası rehberimize bakabilirsiniz.
• Tasarrufun iptali davası (İİK m.277 vd.): Borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak için yaptığı devirler bu davayla alacaklıya karşı hükümsüz kılınabilir.

Alacaklıdan Mal Kaçırma ve Tasarrufun İptali

Tasarrufun iptali davasında alacaklının elinde kural olarak kesin veya geçici aciz belgesi bulunması gibi şartlar aranır. Dava, tasarruf tarihinden itibaren 5 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır (İİK m.284). Bu davada işlem tamamen ortadan kalkmaz; alacaklı, alacağı kadar o mala haciz koyup satış isteyebilir. Alacaklının, üçüncü kişinin borçludan muvazaalı olarak edindiği iddia edilen malı haczettirmek istemesi ise “muvazaa sebebiyle iptal davasının değil, hacizden doğan istihkak davasının konusudur.”¹

Muvazaalı Satış Nasıl İspat Edilir?

Satıcı ve alıcı, kendi aralarındaki muvazaayı kural olarak ancak yazılı bir belgeyle kanıtlayabilir (HMK m.201). Kandırılmak istenen mirasçılar ve alacaklılar ise yazılı belgeye bağlı kalmadan tanık dahil her delile dayanabilir. Tanık beyanı, banka kayıtları, alıcının ödeme gücü, taşınmazın değeriyle bedel arasındaki fark ve satıştan sonra da malın satıcı tarafından kullanılması mahkemenin dikkate aldığı başlıca delillerdir.

Muvazaalı Satışta Zamanaşımı

Muvazaalı işlemin geçersizliği kural olarak zamanaşımına tabi değildir; görünüşteki işlem baştan geçersiz sayıldığı için aradan geçen süre onu geçerli hâle getirmez. Önemli istisna, alacaklıların açtığı tasarrufun iptali davasındaki 5 yıllık hak düşürücü süredir. Mirasçıların açacağı davada süre konusunda sık yapılan hataları muris muvazaasında zamanaşımı yazımızda ayrıca ele aldık.

Mirasta Muvazaa

Miras bırakanın bir mirasçısına veya üçüncü kişiye malını satış gibi gösterip aslında bağışlaması, uygulamada en çok görülen muvazaa türüdür. Bu işlemlere karşı mirasçıların açabileceği davalar Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1/2 ile şekillenmiştir. Bağış, vasiyet ve diğer yollarla yapılan işlemlerin genel tablosu için muvazaalı satış ve diğer mirastan mal kaçırma yollarını anlattığımız ana rehbere göz atabilirsiniz.

Muvazaalı satış iddiasında dava türünü doğru seçmek, delilleri baştan toplamak ve süreleri kaçırmamak sonucu doğrudan etkiler. Muvazaalı satış olduğundan şüpheleniyorsanız tapu kaydını, satış bedelini ve ödeme belgelerini erkenden inceletmeniz yararlı olur.

Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Muvazaalı satışlarla ilgili Yargıtay kararlarından bazı örnekler aşağıdadır; kararların çoğu mirasçıların açtığı muris muvazaası davalarına ilişkindir:

Bu kararlar, görünüşteki satışın gerçek iradeyi yansıtmadığı ortaya konduğunda işlemin ayakta kalamayacağını gösterir. İspatta tanık beyanları, malvarlığı durumu ve satış ihtiyacı birlikte değerlendirilir.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar

¹ Utku Erdem Ertaş, Uygulamaya Göre Muvazaa Sebebiyle İptal Davasının Hukuki Niteliği ile Tasarrufun İptali ve Hacizden Doğan İstihkak Davalarıyla Mukayesesi, Yüksek Lisans Tezi, Yaşar Üniversitesi, 2026, Özet (YÖK Tez No: 1008955). ↑

• Burhan Güçhan Canik, Muris muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Başkent Üniversitesi, 2026 (YÖK Tez No: 1007168).