Muvazaalı satış, tarafların gerçekte satış yapmak istemedikleri hâlde üçüncü kişileri aldatmak için tapuda veya sözleşmede satış gösterdikleri işlemdir. Kural olarak görünüşteki satış geçersizdir ve mirasçılar ya da alacaklılar bu işlemi dava yoluyla ortadan kaldırabilir. Hangi davanın açılacağı, kimin zarar gördüğüne göre değişir. Aşağıda muvazaa türlerini, muvazaa davalarını ve sürelerle ilgili temel kuralları sade bir dille bulacaksınız.
Muvazaa Nedir?
Muvazaanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.19’dur. Taraflar başkalarını yanıltmak için aslında istemedikleri bir işlemi kâğıda döker ve bu işlemin kendi aralarında geçerli olmayacağı konusunda gizlice uzlaşır; muvazaa budur. Kısacası kağıt üzerinde bir şey, gerçekte başka bir şey vardır. Muvazaalı satış en sık taşınmazlarda karşımıza çıkar. Tapuda “satış” yazar ama ortada ödenmiş bir bedel ya da gerçek bir satış iradesi yoktur. Amaç genellikle mirasçılardan veya alacaklılardan mal kaçırmaktır.
Muvazaa Türleri ve Sonuçları
Uygulamada muvazaa dört başlık altında incelenir. Her türün sonucu farklıdır; bu nedenle önce hangi türle karşı karşıya olduğunuzu belirlemek gerekir. Örneğin her muvazaalı satış geçersiz sonuç doğurmaz; yalnızca bedeli düşük gösterilen bir satış, kural olarak ayakta kalır. Mutlak muvazaada tarafların gerçekte hiçbir işlem yapmak gibi bir amacı yoktur; yalnızca üçüncü kişileri yanıltmak için ortada bir işlem varmış gibi gösterirler. Aşağıdaki tablo farkı özetler.
| Muvazaa türü | Örnek | Sonuç |
|---|---|---|
| Mutlak muvazaa | Haciz korkusuyla evin akrabaya satılıyormuş gibi devredilmesi | Görünüşteki satış geçersizdir |
| Nispi muvazaa | Bağışın tapuda satış gibi gösterilmesi | Satış geçersiz; gizli bağış ancak şekil şartına uygunsa geçerli |
| Bedelde muvazaa | Harç az ödensin diye bedelin düşük yazılması | Kural olarak satış geçerlidir |
| Nam-ı müstear | Gerçek alıcının başkasını öne sürmesi | Somut olaya göre değerlendirilir |
Gizli İşlem Ne Zaman Geçerli Olur?
Görünüşteki işlem her durumda geçersizdir. Gizlenen işlem ise ancak kendi şekil şartlarını taşıyorsa geçerli olabilir. Taşınmaz bağışı tapuda resmî şekilde yapılmak zorundadır. Bağış satış gibi gösterildiyse bağış için resmî şekil yerine getirilmemiş olur; bu yüzden gizli bağış da geçersiz kalır. Sonuçta taşınmaz, dava ile eski malikin veya mirasçılarının adına dönebilir. Taşınır mallarda ise bağış için resmî şekil aranmaz; ancak Yargıtay, resmi sicile kayıtlı bir aracın muvazaalı devrinde bu gerekçeyle iddia dinlenmeden davanın reddedilmesini doğru bulmamış, muvazaa iddiasının araştırılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 4. HD, 03.02.2021, 2020/1488 E., 2021/436 K.).
Örnekle Açıklayalım
Temsili bir örnek: Bir borçlunun borçları birikmiş ve hakkında icra takibi başlamıştır. Evine haciz konmasından korkan borçlu, evi tapuda kayınbiraderine “satar”. Ancak hiçbir ödeme yapılmaz, borçlu evde oturmaya devam eder ve kirada ödemez. Bu tablo, mutlak muvazaanın tipik görünümüdür. Alacaklı bu işlemi dava yoluyla etkisiz hâle getirmek isteyebilir; aşağıda bu davanın şartlarını kısaca açıkladık.
Muvazaa Davası Türleri Nelerdir?
Muvazaa davaları, kimin aldatıldığına göre farklı adlar alır. Hangi davanın açılacağı, zarar gören kişiye ve işlemin niteliğine bağlıdır. Aynı muvazaalı satış, bir mirasçı için başka, bir alacaklı için başka bir davanın konusu olabilir; şartları ve süreleri de buna göre değişir. Başlıca dava türleri şunlardır:
- Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Görünüşteki satışın geçersizliğine dayanır; taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenir.
- Muris muvazaası davası: Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı muvazaalı satış bu davaya konu olur. Şartlar ve ispat için muris muvazaası davası rehberimize bakabilirsiniz.
- Tasarrufun iptali davası (İİK m.277 vd.): Borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak için yaptığı devirler bu davayla alacaklıya karşı hükümsüz kılınabilir.
Alacaklıdan Mal Kaçırma ve Tasarrufun İptali
Tasarrufun iptali davasında alacaklının elinde kural olarak kesin veya geçici aciz belgesi bulunması gibi şartlar aranır. Dava, tasarruf tarihinden itibaren 5 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır (İİK m.284). Bu davada işlem tamamen ortadan kalkmaz; alacaklı, alacağı kadar o mala haciz koyup satış isteyebilir. Alacaklının, üçüncü kişinin borçludan muvazaalı olarak edindiği iddia edilen malı haczettirmek istemesi ise “muvazaa sebebiyle iptal davasının değil, hacizden doğan istihkak davasının konusudur.”1
Muvazaalı Satış Nasıl İspat Edilir?
Satıcı ve alıcı, kendi aralarındaki muvazaayı kural olarak ancak yazılı bir belgeyle kanıtlayabilir (HMK m.201). Kandırılmak istenen mirasçılar ve alacaklılar ise yazılı belgeye bağlı kalmadan tanık dahil her delile dayanabilir. Tanık beyanı, banka kayıtları, alıcının ödeme gücü, taşınmazın değeriyle bedel arasındaki fark ve satıştan sonra da malın satıcı tarafından kullanılması mahkemenin dikkate aldığı başlıca delillerdir.
Muvazaalı Satışta Zamanaşımı
Muvazaalı işlemin geçersizliği kural olarak zamanaşımına tabi değildir; görünüşteki işlem baştan geçersiz sayıldığı için aradan geçen süre onu geçerli hâle getirmez. Önemli istisna, alacaklıların açtığı tasarrufun iptali davasındaki 5 yıllık hak düşürücü süredir. Mirasçıların açacağı davada süre konusunda sık yapılan hataları muris muvazaasında zamanaşımı yazımızda ayrıca ele aldık.
Mirasta Muvazaa
Miras bırakanın bir mirasçısına veya üçüncü kişiye malını satış gibi gösterip aslında bağışlaması, uygulamada en çok görülen muvazaa türüdür. Bu işlemlere karşı mirasçıların açabileceği davalar Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1/2 ile şekillenmiştir. Bağış, vasiyet ve diğer yollarla yapılan işlemlerin genel tablosu için muvazaalı satış ve diğer mirastan mal kaçırma yollarını anlattığımız ana rehbere göz atabilirsiniz.
Muvazaalı satış iddiasında dava türünü doğru seçmek, delilleri baştan toplamak ve süreleri kaçırmamak sonucu doğrudan etkiler. Muvazaalı satış olduğundan şüpheleniyorsanız tapu kaydını, satış bedelini ve ödeme belgelerini erkenden inceletmeniz yararlı olur.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Muvazaalı satışlarla ilgili Yargıtay kararlarından bazı örnekler aşağıdadır; kararların çoğu mirasçıların açtığı muris muvazaası davalarına ilişkindir:
| Karar | İlke |
|---|---|
| Yargıtay 1. HD, 24.12.2025, 2025/1646 E., 2025/6194 K. | 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, görünürdeki sözleşme gerçek iradeye uymadığı için, gizli bağış da TMK m.706, TBK m.237 ve Tapu Kanunu’ndaki şekle uyulmadığı için geçersizdir. |
| Yargıtay 1. HD, 24.03.2025, 2025/1273 E., 2025/1627 K. | Gerçekte bağışlanmak istenen tapulu taşınmaz, mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmak için tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterilerek devredilir. |
| Yargıtay 1. HD, 05.11.2025, 2024/5366 E., 2025/4935 K. | Tanık beyanları ve TAKBİS sorgusuyla görülen başka taşınmazlar dikkate alınarak murisin taşınmazı satmaya ihtiyacı olmadığı sonucuna varılmıştır. |
| Yargıtay 4. HD, 03.02.2021, 2020/1488 E., 2021/436 K. | Resmi sicile bağlı araçların muvazaalı devrinde muvazaa iddiası araştırılmalıdır; menkul bağışında resmî şekil aranmadığı gerekçesiyle iddiayı dinlemeden davayı reddetmek doğru değildir. |
| Yargıtay 1. HD, 04.06.2008, 2008/2165 E., 2008/6959 K. | Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre uygulanmaz. |
Bu kararlar, görünüşteki satışın gerçek iradeyi yansıtmadığı ortaya konduğunda işlemin ayakta kalamayacağını gösterir. İspatta tanık beyanları, malvarlığı durumu ve satış ihtiyacı birlikte değerlendirilir.
Sık Sorulan Sorular
Muvazaalı satış tek başına suç mudur?
Kural olarak muvazaa hukuki bir sorundur ve sonucu işlemin geçersizliğidir. Ceza boyutu için mirastan mal kaçırmanın cezası yazımıza bakabilirsiniz.
Tapuda bedeli düşük göstermek satışı geçersiz yapar mı?
Bedelde muvazaada taraflar gerçekten satış yapmak istediği için kural olarak satış geçerlidir. Yalnızca gösterilen bedel gerçeği yansıtmaz.
Muvazaa davasını kimler açabilir?
Aldatılmak istenen kişiler, özellikle mirasçılar ve alacaklılar dava açabilir. Taraflar da açabilir ancak kural olarak muvazaayı yazılı delille ispat etmeleri gerekir.
Muvazaalı satışla alınan mal başkasına satılırsa ne olur?
Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına göre sonuç değişir. Bu konu somut olaya göre değerlendirilir; dava açmadan önce tapu kayıtlarının incelenmesi faydalı olur.
Kaynaklar
1 Utku Erdem Ertaş, Uygulamaya Göre Muvazaa Sebebiyle İptal Davasının Hukuki Niteliği ile Tasarrufun İptali ve Hacizden Doğan İstihkak Davalarıyla Mukayesesi, Yüksek Lisans Tezi, Yaşar Üniversitesi, 2026, Özet (YÖK Tez No: 1008955). ↑
- Burhan Güçhan Canik, Muris muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Başkent Üniversitesi, 2026 (YÖK Tez No: 1007168).